El Departamento Gestor de Grupo RC  gestiona y tramita todo lo necesario para facilitarle el crédito o préstamo hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades y en las mejores condiciones de mercado.

Entre los principales productos disponemos de la Hipoteca Vivienda, Hipoteca 2ª Vivienda,, Hipoteca Cambio de Casa, Hipoteca Joven, Hipoteca Creciente y otras hipotecas específicas para la ocasión.

Tipos de hipoteca existentes

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Los diferentes tipos de hipotecas del mercado se pueden clasificar en función de diferentes criterios, entre los que destacan:

En base al tipo de interés:

  1. Hipotecas a tipo fijo. Cuando el tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario pactado. Las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo. Es una alternativa interesante si el tipo fijo pactado es lo suficientemente atractivo para vincularnos con el banco a décadas vista; al tener costes de subrogación muy altos (compensación por riesgo de tipo de interés que pueden suponer un 4% o más), hay que analizar detenidamente las condiciones antes de firmar.
  2. Hipotecas a tipo variable. Las cuotas mensuales son constantes durante cada periodo de revisión, cambiando en base al tipo de referencia hipotecaria cuando se revisa el interés. En España la mayoría de préstamos son de este tipo, con un sistema de amortización de cuota constante o francés y tipo variable.
  3. Hipotecas a tipo mixto. Pueden existir hipotecas que combinan un tipo fijo con otro variable. Un porcentaje del interés variaría en función de un referencial (normalmente el euribor) y el otro sería un interés fijo pactado.

También se puede hacer una clasificación según el tipo de cuota:

  1. Las hipotecas más habituales tienen una cuota se mantiene constante durante el periodo de revisión del tipo de interés (sistema de amortización francés). La cuota se recalcula cada año o semestre (los simuladores del Banco de España son muy útiles para hacer este tipo de cálculos), habitualmente, en base a la evolución del referencial más el diferencial aplicado. La mensualidad se componen de una parte de intereses y otra de amortización, que reduce el capital pendiente; en los primeros años la parte de intereses es muy alta y la de amortización reducida, cambiando esta proporción a medida que pasan los años.
  2. Cuota blindada, que a pesar de ser a tipo variable mantienen la cuota constante durante toda la hipoteca, variando el plazo. Si el tipo de interés aumenta, en lugar de subir la mensualidad, lo que aumenta es el plazo; lo contrario ocurre si bajan los intereses.
  3. Cuota final, en la que un porcentaje de la deuda pendiente se paga en la última cuota (sobre un 30%). La cuota resultante es menor que con el sistema francés, pero tenemos que tener en cuenta que acabamos pagando muchos más intereses, ya que durante todo el plazo del préstamos se aplican intereses sobre la cuota final no amortizada, además del hecho de que al final de la hipoteca hay que tener ahorrado ese importe para cancelar totalmente la deuda.
  4. Interest only, muy utilizadas por determinadas nacionalidades extranjeras, en las que durante toda la vida de la hipoteca no se amortiza capital y se pagan sólo intereses (carencia de capital). Vendría a ser una especie de alquiler pero con los riesgos y ventajas de ser propietario (en relación al incremento o reducción del precio de la vivienda). Cuando acaba el préstamo, la deuda pendiente es la misma que cuando se contrató, teniendo el cliente que pagar el total al banco o vender antes de que ese momento se produzca.
  5. Cuota creciente, en la que la cuota crece un porcentaje fijo cada año (normalmente un 1 o 2%), aparte de la variación normal de tipo variable de cada revisión. Al principio se paga menos que con una cuota constante, pero llegado un punto la cuota crece años a año en relación al sistema francés.

Hipotecas clasificadas según el cliente objetivo a las que van dirigidas, como serían:

  1. Las hipotecas para jóvenes. Financiación en condiciones más ventajosas que las del mercado en general, para clientes con una edad inferior a 30 o 35 años. Según la competencia en el mercado, este tipo de financiación diferenciada según edades puede existir o no.
  2. Las hipotecas para no-residentes (segundas residencias de residentes en el extranjero). Dado que el cliente no reside en España, los criterios de concesión son más estrictos y se suele exigir aportar ahorros para cubrir los gastos y el 50% del precio de compra-venta del inmueble.
  3. Las reservadas a determinados colectivos: préstamos hipotecarios para funcionarios, personal de aviación, empleados de grandes compañías, etc.

Según la tipología del bien inmueble que se financia, podríamos encontrar una diversidad de tipos de hipotecas, entre las que podemos citar:

  1. Hipotecas de pisos de bancos, cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad financiera, normalmente por adjudicación en subasta o pacto de dación en pago con clientes que no han podido pagar su préstamo.
  2. Hipotecas para VPO públicas o privadas (viviendas de protección oficial). Como particularidad mencionar que no se pueden vender a precio de mercado, sino por el valor legal estipulado (pasados unos años se puede intentar que se descalifiquen).
  3. Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos (si la vivienda está debidamente legalizada).
  4. Hipotecas para suelo. Normalmente para financiar un terreno urbanizable y construir sobre él.
  5. Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual. Las mejores ofertas hipotecarias se centran en este tipo de garantía, ya que es el préstamo con menos mora del sistema.
  6. Para financiar una segunda residencia, cuando el cliente ya tiene comprada su vivienda familiar. Es posible que nos exijan hipotecar ambas viviendas, si solicitamos un porcentaje de tasación elevado.

Tipos de préstamos hipotecarios según su naturaleza:

  1. Subrogación de préstamo promotor. Cuando asumimos el préstamo hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor que nos vende la obra nueva.
  2. Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco. Es la forma de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, cambiándolo de entidad financiera.
  3. Reunificación de deudas, pasando a pagar una única cuota hipotecaria que unifica los antiguos préstamos y deudas.
  4. Hipoteca inversa, en la que el propietario de la tercera edad que necesita completar su pensión hipoteca su vivienda libre de cargas a cambio de una renta mensual.
  5. Hipotecas en divisas y multidivisas. Son un producto muy arriesgado, ya que podemos deber más dinero al cabo de los años a pesar de haber pagado muchas cuotas, si el cambio de la divisa respecto al euro nos es desfavorable. Solo hay que plantearse este tipo de financiación si somos expertos en divisas, en ningún otro caso.

Hay gran variedad de financiación destinada a la adquisición de una vivienda y otros fines, que tenemos que conocer para elegir el que mejor se adapta a nuestras necesidades y características personales y económicas.

Grupo RC puede realizar cualquier tipo de hipoteca al alcance de una agencia inmobiliaria.

 


La hipoteca paso a paso

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El préstamo hipotecario es un proceso complejo, con un gran número de aspectos técnicos (financieros y legales) a tener en cuenta, por lo que resulta de vital importancia que el comprador planifique y considere todos estos aspectos antes de efectuar la adquisición de una vivienda.

 

Contrato de compra de una vivienda

Tras la comparación de las condiciones que ofrecen las distintas entidades financieras y una vez que el comprador ha decidido contratar la hipoteca con alguna de ellas, es el momento en el que se puede firmar algún tipo de contrato con el vendedor de la vivienda. Los diferentes contratos que se pueden firmar son:

  • Contrato de señal o arras: se firma cuando el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía de la compraventa que luego se descontará del precio total de la vivienda. Las arras pueden ser penitenciales o confirmatorias.
  • Promesa de compraventa: es un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. A través de esta promesa se da conformidad a la vivienda y al precio, y en caso de incumplimiento de lo pactado se pueden reclamar daños y perjuicios.
  • Opción de compra: el contrato de opción de compra da derecho a comprar la vivienda en una fecha determinada a un precio pactado.
  • Contrato privado de compraventa: en el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar una vivienda determinada y el comprador a pagar por la misma el precio pactado. Desde el momento que se acuerda la compraventa, se convierte en obligatoria para ambos.
Solicitar el préstamo a la entidad financiera


Es el momento en que el comprador solicita y formaliza el préstamo con la entidad financiera y ésta a su vez le solicita la documentación necesaria para estudiar la viabilidad de la operación.

A partir del valor de tasación de la vivienda, la entidad financiera calcula el importe máximo del préstamo hipotecario solicitado. De esta valoración se encargan las Sociedades de Tasación Autorizadas y para realizarla, los profesionales tienen en cuenta factores como: la ubicación de la vivienda, sus características (altura, orientación, superficie, calidades, estado de conservación, ascensor), su identificación registral, su situación legal de ocupación, antigüedad, etc.

Solicitud de Nota Simple Informativa


Es un documento expedido por el Registro de la Propiedad, que proporciona información breve y concisa sobre la situación jurídica de una vivienda y sobre las cargas (como por ejemplo hipotecas) a las que está sometida.

Oferta vinculante

La oferta vinculante es un documento definitivo que la entidad financiera debe entregar una vez que se ha solicitado formalmente la hipoteca y que contiene todos los puntos a firmar en la escritura del préstamo hipotecario, incluyendo todas las cláusulas negociadas o no con el cliente.

Escritura Pública ante Notario

El notario informa de los aspectos jurídicos y legales que se producen en una operación de compraventa de un inmueble. Está persona ofrece una seguridad legal y jurídica a la documentación que es presentada por ambas partes (vendedor y comprador) en lo que se refiere a la vivienda.

Liquidación de Impuestos


El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava las primeras copias de tres tipos de documentos distintos: los documentos notariales, los mercantiles y los administrativos. En el caso de la tramitación de un préstamo hipotecario, se debe abonar por el hecho de formalizar la escritura de la hipoteca. Este impuesto debe abonarse en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de la firma de la escritura.

Inscripción en el Registro de la Propiedad


Aunque no es obligatorio, es recomendable la inscripción en el Registro de las operaciones realizadas con un inmueble ya que de esta manera se obtiene seguridad jurídica y una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que dice el Registro. La inscripción de los inmuebles facilita su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella.

Contrataciones de otros servicios con la entidad financiera


Legalmente sólo es obligatoria la contratación del seguro de incendios, por valor de la vivienda hipotecada con cláusula a favor de la entidad financiera, aunque normalmente las entidades exigen la contratación de otros seguros y productos financieros.

 

Las hipotecas mas comunes

Dependiendo del tipo de interés las hipotecas pueden ser:
  • Fija: si el interés no varía durante toda la vida del préstamo
  • Variable: si el interés varía en algún momento. en la mayoría de los préstamos a interés variable se establece un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Tenemos que tener en cuenta que, casi siempre, ese interés del primer año es mayor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serían superiores a las posteriores
  • Mixta: cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.

¿Qué documentos incluye un préstamo hipotecario?

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En todos los préstamos hipotecarios hay dos elementos diferentes y complementarios:
  • Un contrato principal de préstamo, por el que una entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor)
  • La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad-acreedor puede vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor
  • La hipoteca no es la única forma de garantía posible. En algunos casos, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza o aval, que consiste en que una o varias personas avalan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.

¿Qué son las cláusulas financieras de una hipoteca?

Antes de conocer las comisiones que nos podrán cargar en nuestra hipoteca conviene conocer varios conceptos que después nos ayudarán a entender las exigencias del bancoa) Capital del préstamo: es la cantidad final concedida, que tendremos que devolver en la plazo estipulado más los intereses correspondientesb) Amortización: es el plazo en que se debe devolver el préstamo.En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrarioEs importante que tengamos en cuenta que a mayor plazo más intereses estamos pagando en la vida del préstamo y que alcanzando un plazo de (30-35 años), por mucho que alarguemos éste, las cuotas no sufren casi bajada en su importe.

 

Nuestras hipotecas y prestamos
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